2025 gerçekten zor bir yıldı. 2024’ü zor sanıyorduk ama 2025’in piyasaları ve insanları daha fazla zorladığını gördük. Yıl boyunca ‘rekor konut satışı’ söylemi öne çıktı. TÜİK verilerine göre Ocak–Kasım 2025’te 1 milyon 434 bin satış görünüyor, aralıkla birlikte 1 milyon 600 binin üzerine çıkma ihtimali konuşuluyor. Buna rağmen sahadaki hissiyat bu rakamlarla birebir örtüşmüyor; sektör temsilcileri ‘pazar iyiydi’ demiyor, ‘bu evleri kim sattı, kim aldı?’ sorusunu soruyor. Çünkü toplamın içinde deprem konutları ve kentsel dönüşüm kaynaklı hareketlilik de yer alabiliyor. İkinci el satışlar da aynı torbaya girince ‘rekor’ algısı büyüyor. Oysa piyasanın gerçek canlılığını anlamak için kritik gösterge ilk el satışlar, ikinci elde daha çok vatandaştan vatandaşa para aktarımı var, piyasaya sıfırdan kaynak girişi yaratmıyor.
'Reel anlamda konut fiyatları kasım ayında ilk kez artışa geçti'
2025’e girerken özellikle mart-nisan sonrası fiyatların ciddi artacağı düşünülüyordu; ancak ticari taraftaki sıkışma, nakit ihtiyacı, kredilerin kısıtlanması ve bankaların iştahsızlığı nedeniyle talep beklenen seviyeye çıkmadı.
Reel anlamda konut fiyatları kasımda ilk kez artışa geçti. Bu da beklenen yükselişin 2026’ya sarktığı anlamına geliyor. 2026’da kira başlığında daha zor bir tabloyla karşılaşabiliriz. Kiracı artık yalnızca kira artış oranlarını değil, taşınmanın toplam maliyetini düşünüyor.
İstanbul’da ortalama kiralar 35 bin liranın altına inmiş değil; iki depozito, emlak komisyonu, taşınma, boya-badana, temizlik ve diğer kalemlerle 35 bin liralık bir eve taşınmanın maliyeti 200 bin liraya kadar çıkabiliyor. Bu da kiracıyı bulunduğu yerde kalmaya itiyor, ev sahibi-kiracı gerilimini artırıyor. Yargı süreçleri uzadıkça sosyal gerilim de artıyor.
'Hukuki zeminde de revizyona ihtiyaç var'
Türkiye’nin yıllık 800–900 bin konut üretimine ihtiyacı olduğu konuşulurken, son 5–6 yılda üretim 400–600 bin bandında kaldı. 2025’te ayrıca denetimler ve düzenlemeler sıkılaştı. Maliye’nin MEVA gibi analiz yöntemleriyle alım-satım beyanlarını incelemesi, rayiç bedel tartışmaları, piyasada yeni bir baskı alanı oluşturuyor. Rayiç bedellerde üst sınır gibi bazı ifadelerin kaldırılmasıyla, 2026 başında piyasanın bu düzene alışma sürecinde bir yavaşlama olabileceğini öngörüyorum.
Hukuki zeminde de revizyona ihtiyaç var. Uyuşmazlıkların büyümesini engellemek için kiracı-ev sahibi dengesini gözeten, yargı yükünü azaltan düzenlemeler yapılmalı. 2026’ya dair dijitalleşme başlığında ise elektronik kontrat uygulaması bir süredir var ve sınırlı da olsa kullanılıyor; ilan doğrulama sistemi kiralıkta ve ticari ilanlarda daha belirgin şekilde uygulanıyor, satılık konut tarafında da 2026’nın ilk aylarında yaygınlaşması beklenebilir. Krediyle alınan konutun kira gelirinde faizin gider yazılması gibi kalemlerde yaklaşım değişiklikleri ve kira gelir istisnası tartışmaları da önümüzdeki dönemde gündemde kalabilir.