Gayrimenkul uzmanı Nilüfer Kas: Bazı konularda istinaf yolu kapatılmalı

Gayrimenkul uzmanı Nilüfer Kas, 2026’da yürürlüğe girecek yeni rayiç bedel düzenlemelerini, tapu harçlarını ve son dönemdeki ev satışlarını değerlendirdi.

Kas, konuya ilişkin şunları söyledi:

Rayiç bedeller her dört yılda bir belirleniyor. Ancak bu dönem geçmiş yıllara göre olağanüstü artışlar yaşandı. Bazı bölgelerde değerler 10, bazı yerlerde 30 hatta 40 kat arttı. Bu durum, hem emlak vergilerini hem de tapu harçlarını ciddi şekilde yükseltiyor. Hükümet gelen tepkiler üzerine bir düzenleme hazırlığında. Ancak düzenlemenin kapsamı ve yöntemi hala belirsiz. Eğer müdahale edilmezse sektör zor bir döneme girebilir.

“MEVA sistemi vatandaşın beyanını dikkate almıyor”

Tapu harçlarıyla ilgili uygulamaları da ele alan Kas, maliye denetimlerinde kullanılan Mekansal Veri Analiz (MEVA) sistemine dikkat çekti.

MEVA, ilan fiyatlarını esas alarak gerçek satış bedelinin düşük gösterildiğini varsayıyor. Ancak piyasa her zaman ilanlardaki fiyatlar üzerinden işlem görmez. İnsanlar ihtiyaçlarına göre daha düşük bedelle satış yapabilir. Buna rağmen sistem, farkı vergi olarak talep ediyor. Yapay zekâ temelli denetimlerin istismara açık Banka kayıtları ortadayken herkesin aynı kalıba sokulması adil değil.

“Kira yasaları hem kiracıyı hem ev sahibini korumalı”

Konut satışlarındaki artışa ve kira piyasasındaki sorunlara da değinen Kas, 2025 yılında konut satışlarında yüzde 20’nin üzerinde artış beklediğini söyledi. Kira piyasasında yaşanan anlaşmazlıklara ise şu sözlerle değindi:

Bugün Türkiye’de yüz binin üzerinde tahliye ve kira tespit davası var. Kanun, kiracıyı korurken ev sahibini mağdur ediyor. Altı aydan fazla kira ödemeyen kiracı için tahliye kararı hızla verilmeli. Bazı konularda istinaf yolu kapatılmalı çünkü herkes süreci uzatmak için bu hakkı kullanıyor.

Kas, sorunun yalnızca sıradan vatandaşları değil, tanınmış kişileri de kapsadığını belirterek, sözlerine şöyle devam etti:

Bugün tanınmış sanatçılar, iş insanları ya da medya figürleri de aynı şekilde kiracı olarak bu boşluklardan yararlanıyor. Kira ödememek, tahliye süreçlerini uzatmak ya da binlerce liralık aidat borcunu biriktirmek artık bir yöntem hâline geldi. Ünlü bir iş insanıyla benzer bir durum yaşıyoruz. Kiracım sekiz aydır kira ödemiyor. Üstelik 700 bin lirayı aşan aidat borcu birikti. Ara bulucuya gidildi, söz verildi ama ödeme yapılmadı. Şimdi tahliye davası açılacak. Bu süreç en az bir yıl sürecek. Bu süre boyunca kiracı hem evi kullanmaya devam ediyor hem de kira ödemiyor. Bu, yasaların nasıl istismar edildiğinin açık göstergesi.

Gayrimenkul Uzmanı Nilüfer Kas, son olarak hem kiracıyı hem ev sahibini koruyacak bir yasal düzenlemenin kaçınılmaz olduğunu vurguladı:

Türkiye’de borçlar kanunu uzun süredir kiracıdan yana işliyor. Oysa tarafların hakkını eşit biçimde gözeten bir model gerekiyor. Avrupa ülkelerinde kira süresini uzatmak ya da ödeme yapmadan evi kullanmak mümkün değil. Bizde ise bu durum yıllarca sürebiliyor. Mahkemeler kilitlenmiş durumda, avukatlar davaları almak istemiyor. Sonuçta herkesin ya kiracısıyla ya ev sahibiyle bir davası var. Bu tablo sürdürülebilir değil.