Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verileri, konutta, bir önceki yıla göre yüzde 11.2 artışla 1 milyon 499 bin satış yapılmasına rağmen kiracı sayısının ülke genelinde yükselmeye devam ettiğini gösterdi. Uzmanlara göre, servet sahipleri ile ihtiyaç sahipleri arasındaki farkı ortaya koyan bu veriler, yaklaşık bir senedir hızla yükselen emlak fiyatlarının da etkisiyle kriz noktasına gelindiğine işaret ediyor.
Sıklıkla gündeme gelen bu konu, Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın 9 Mayıs günü açıkladığı Konut Finansmanı Projesi ile tekrar tartışmaya açıldı. ‘Çok uygun kredi imkanlarıyla’ konuta erişimin artırılması hedeflenen projede, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yapılan görüşmeler doğrultusunda 3 adet çözüm paketi oluşturulduğu duyuruldu.
3 çözümlü Konut Finansmanı Projesi neler içeriyor?
Proje, ‘İlk evim Konut Finansman Paketi’, ‘Genişletilmiş Konut Finansman Paketi’ ve ‘İnşaat Sektörüne Özel Kredi Garanti Paketi’ olmak üzere 3 ana başlıktan oluşuyor:
Sputnik, emlak krizine çözüm olarak sunulan paketi, Ekonomist Mustafa Sönmez ile Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ile konuştu. Mevcut durum ışığında finansman projesini değerlendiren uzmanlar, 3 maddelik paketle birlikte ‘ev sahiplerini, kiracıları ve yatırımcıları neler bekliyor’ sorusuna ışık tuttu.
‘Döviz odaklı bir proje, yükselmekte olan enflasyona yeni bir boyut katar’
Sözlerine konut finansmanı projesini anlatarak başlayan Sönmez, “Döviz odaklı bir proje, ‘Elindeki döviz ve altınla geçerseniz bu kredi avantajını kullanabilirsiniz’ şeklinde söyleniyor. Diğer taraftan herhalde konut stokunu, yani konut üretimini yarım kalmış inşaatları hareketlendirmek üzere hem alıcı yaratmak hem de inşaatları tamamlanmak üstüne bir çaba mevcut. Fakat genelde böyle şeyler en başta konut talebini artırır, talep ile beraber fiyatları arttırır. Nitekim dünden bu yana konut fiyatlarında da artış olduğundan söz ediliyor. Bu da enflasyonist bir etki yaratır. Yani zaten yükselmekte olan enflasyona yeni bir boyut katar. Talebin oluşması da kredi hacmini artırır. Beraberinde artan taleple beraber, enflasyon iyice kontrolden çıkar. Bu işin etkisi de bu şekilde olur” şeklinde konuştu.
‘Bir tarafta müteahhitleri, diğer taraftan da dövizde duranları TL hesabına geçirmek için tasarlanmış’
Bir ayakta müteahhitlerin de projeden faydalanacağına dikkat çeken Sönmez, “Öbür ayakta da dövizde duranları TL’ye geçirmek için tasarlanmış bol kepçe verilmiş bir proje. Tabii işe yarar mı, yaramaz mı insanlar buna ne kadar ikna olur onu da yaşayarak göreceğiz. Bazı durumlarda da istismar edilebilir. Yani eğer iyi denetim olmazsa, insanlar eşe dosta konut satar gibi yapıp o bu durumu da kullanma yoluna gidebilirler” dedi.
‘Bu alt gelir grupları için bir proje değil, ödemesi aylık 25-30 bin liralara varan rakamlardan bahsediyoruz’
Proje kapsamında geri ödenecek olan faizli miktar hakkında konuşan Sönmez, “Kredinin 10 yıllık olması takdirde ödemesi aylık 25-30 bin liralara varan rakamlardan bahsediyoruz. Bu da tabii herkesin harcı değil. Zaten bu da düşük gelirler bunu kullansınlar diye planlanmış değil. Diyelim ki siz dövizde duruyorsunuz, altında duruyorsunuz ve orada durmakta ısrar ediyorsunuz. Diyor ki ‘Bunu çöz TL’ye geç, bende sana böyle bir kredi kullandırayım’. Yani bu alt gelir grupları için bir proje değil” dedi.
‘TÜFE temmuz ayında 3 basamaklı sayıları bulur, konutla ilgili kredi genişlemesi de bunu artırır ve besler’
Sönmez, daha önce yaptığı ve TÜFE’nin temmuz ayında üç haneli rakamlara erişeceği açıklamasını yeni konut projesi kapsamında değerlendirerek şunları aktardı:
“Bunu artık rahatlıkla söylemek mümkün. Çünkü o tahmin şu anda olduğu gibi üst üste ayda yüzde 7.3 artarsa, bu ay yüzde 70 olan yıllık enflasyon; mayıs ayında 80, haziranda 90, temmuzda da 100 olur. Yani aylık artışlar bu tempo ile devam ederse TÜFE kaçınılmaz olarak temmuz ayında 3 basamaklı sayıları bulur. Konutla ilgili kredi genişlemesi de bunu artırır ve besler. Çok daha rahat şekilde bunu söyleyebiliyorum.”
‘3 ayda yüzde 40’lara varan konut fiyatlarındaki artışla karşılaştık’
Her ülkede enflasyonun üstünde bir konut fiyat artışı olduğunu belirten Erdoğdu şu ifadeleri kullandı:
“Ülkemiz için de aynısı oldu. Biz bunu TÜFE’nin üstündeki farkla ölçüyoruz. Geldiğimiz yerde zaten konut fiyatları, dövizdeki hareketlilikle birlikte çok hızlı bir şekilde artışını devam ettiriyordu. Konut fiyatları normal seyrinde giderken döviz hareketiyle beraber 2021’in son aylarında konut fiyatları tekrardan hızlı bir artışa geçti. Çünkü orada dövize göre bir düzeltme tekrardan yapılmıştı. İnsanlar bunu alıştı-alışmadı derken, her ay aslında ayda yüzde 12 ve yüzde 13’lere varan, 3 ayda da yüzde 40’lara varan konut fiyatlarındaki artışla karşılaştık. Şimdi bugün geldiğimiz noktada gayrimenkul profesyonellerinin söylediği ‘Sürekli konut yatırımı yaparak belli bir serveti elinde toplayan insanlar almasın da, konuta gerçekten ihtiyacı olan kirada oturan insanlar alabilsin’ şeklindeydi.”
‘Herkesin hayatını etkileyecek bir dönem tekrardan başladı’
Gayrimenkul piyasasının herkesi etkileyen bir sektör olduğunu vurgulayan Erdoğdu, “Bizler dahil, yasayla ilgili olmayanları da, mal sahibi olacak olanları da, kiracıların da hepsini etkileyecek bir dönem tekrardan başladı. Aslında 2020’nin Mart ayının ortalarında pandemi engelleri başladığı zaman, mayısın son günlerinde bir konut kredisi kampanyası başlamıştı. O zaman gayrimenkul piyasasının ve daha da çok da konut piyasasını oku çekilmişti, yaydan kopup gitmişti. Çünkü herkes için olduğu gibi özellikle de konut yatırımcılar için, 2017’nin Mayıs ayına kadar konut piyasası gayet güzel ve hareketliydi. 2017'nin Mayıs ayından sonra 2020’nin başına kadar bir uyku dönemi oldu. 2020’nin başında tekrar hareketlenmişti. Pandemi de bunun önünü kesmişti. Ama 2020’nin Mayıs ayında başlayan konut fiyat hareketi zaten aşikar bir şekilde hepimizin hayatını etkilemişti” dedi.
‘Halihazırda insanların konuta erişmesi çok kolay değil’
Erdoğdu, konut finans projesinin aslında ilk defa konut alacaklara yönelik Türkiye'ye gelmiş ilk uygulama olduğunun altını çizerek:
“Tek başlık halinde bakarsak bu çok güzel ama zaten Türkiye’de sıfır konutla ilgili bir sıkıntı var. Toplam konut satışının içerisinde sıfır konutun payı yüzde 20 ila yüzde 25 arasında dalgalanıyor. Yani zaten Türkiye'de sıfır konut yok. Şimdi bu proje, sıfır konuta olan talebin artması anlamına gelecek. Bu durum bu dönemde birikim yapamamış, gayrimenkul alamamış, kiralardaki artışa rağmen kiracılık durumundan kendini çıkartmamış insanlar bundan yararlanabilir mi? Ben yararlanılamayacağını düşünüyorum. Bu insanlar çok zor konut edinme aşamasında olan insanlar. Şu an Türkiye için ortalama konutlar 900 bin lira civarında. Bu insanların konuta erişmesi halihazırda çok kolay değil.”
‘1 kişi asgari ücretini hiç harcamasa bile 17 yıl sonunda ortalama fiyattan Türkiye'de bir konut alabiliyor’
Erdoğdu, yapmış olduğu bir çalışmadan bahsederek, “1 kişi asgari ücretini hiç harcamasa bile 17 yıl boyunca maaşlarını toplaması lazım ki ortalama fiyattan Türkiye'de bir konut alabilsin. Bu eskiden 11 yıl civarına kadar düşmüştü. Zaten asgari ücretlinin konuta erişmesi çok zor. Bu dönemde de iyice zorlaştı. Bu projenin asgari ücret alan insanların konuta erişmesine herhangi bir avantaj sağlayabileceğini tahmin etmiyorum” dedi.
‘Konut fiyatlarının artması kiranın da artacağı anlamına geliyor, alt kesimin iyice zorlanacağı bir dönem geliyor’
Erdoğdu, alt kesimindeki konutların fiyatlarının hızlı bir şekilde artacağı uyarısında bulunarak şunları aktardı:
“Kamu bankaları da yüzde 1.29’luk bir kredi mevcuttu. Şimdi buna göre hesap ettiğimiz zaman konut fiyatlarının yüzde 10 ila yüzde 15 üzerinde bir artışla hemen katlanacağını bekliyoruz. Zaten herkes sosyal medya hesaplarından ilan sayfalarındaki konut fiyatlarında yaşanan değişimleri koydu. Bugün konut fiyatları bir günde yüzde 15 arasında arttı. Konut fiyatının artması önce kira çarpanı artırıyor. Konutun kirası ile konutun fiyatı fiyatı arasındaki makas önce açılıyor. Sonra bu makas yavaş yavaş kapanmaya başlıyor. Nasıl kapanıyor? Konut fiyatı biraz yukarıda duruyor. Aşağıdan da kira yukarıya doğru çıkmaya başlıyor. TÜFE ile beraber en son ay yüzde 34’lük kiralarda artış gördük. Konut fiyatının artıyor olması ilk defa kiraya girecek insanlar için de daha yüksek fiyattan kiraya girmesi anlamına gelecek. Alt kesimin iyice zorlanacağı bir dönem geliyor maalesef.”
Gayrimenkuldeki ihtiyaç dengesi nasıl sağlanabilir?
Konuta ihtiyacı olan kişilerin ulaşabilmesi noktasında servet sahipleriyle denge kurulması açısından neler yapılabileceğine de değinen Erdoğdu, “Konut sahipliğinde son 11 yıldır rakamlar sürekli geriledi. Sahiplik oranı yüzde 62’lerden yüzde 58’lere kadar geriledi. Kiracılık oranlarımız yüzde 22’lerden yüzde 26’ya çıktı. Biz daha fazla kiracı bir toplum olduk. Devlet buna bazı önlemler alarak bu durumu aşabilir. Örneğin; birden fazla konut alana ya da birden fazla konutu olana ek vergiler getirilebilir. Tapu harçlarında artışlar yapılabilir. Yani onların konut edinmesi zorlaştırabilir veya başka araçlar sunulabilir” dedi.