Artan konut fiyatlarının önüne nasıl geçilir?
© DHA
Abone ol
Özel
Açıklanan ‘Yeni Evim’ projesi, daha başvurulara açılmadan konut fiyatlarında yükselmeye yol açtı. Bakanlıklardan durumu önlemek için açıklamalar gelirken, konuyu değerlendiren Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, konut üretimindeki yavaşlamaya, ikinci el konutlara ve kayıtdışılığa dikkat çekti.
Türkiye yaklaşık 2 senedir konut fiyatlarında ve kiralarda süren bir artış söz konusu. Konu ise gündeme Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan orta gelirlileri ev sahibi yapma kampanyası 'Yeni Evim' sonrasında ev fiyatlarının fahiş şekilde artmaya başlamasıyla tekrar gündeme geldi.
Bu ülkenin 81 ilinde de geçerli olan kampanyaya göre, projeden ev sahibi olanlar faydalanamayacak, ödemeler ise 0.69’dan başlayan vade farkı ile 15 yıl vadeli, hane gelirinin yüzde 40’ını geçmeyecek taksit bedelleriyle yapılacak. İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya, Mersin, Muğla’da konut sahibi olmak isteyenlere 1 sene boyunca söz konusu ilde ikamet şartı getirilirken, satın alınan ev mücbir sebepler dışında 5 sene boyunca satılamayacak. Son bir yıl içinde konut satışı yapanlar da projeden faydalanamayacak.
Öte yandan, kampanyanın açıklanmasıyla satış sitelerinde konut fiyatlarının artması üzerine yetkili bakanlıklardan durumun takibi yapılacağı açıklamaları geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, "Tüm sürecin şeffaf, denetlenebilir işlemesi için komisyon kuracağımızı söyledik. O komisyonu kuruyoruz. Bu komisyon, teknik ve finansal denetim yapacak, firmaların belirlediği fiyatları takip edecek, burada da temel kriter, ekspertiz raporları olacak. Yani bu ay sattığı konutun veya bir hafta önce sattığı konutun fiyatı neyse, o fiyat doğrultusunda kampanyaya dahil olacak" derken Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ise "Yanlış yapana gereğini yaparız. Vergi Denetim Kurulu gerekli çalışmaları yapar" dedi. Bakan Nebati aynı zamanda, bu sefer fiyatların yükselmemesi için daha önce konut fiyatlarındaki artışı kimlerin yaptığını takibe aldıklarını bildirdi. Konuyu Sputnik’e değerlendiren Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, artan konut fiyatlarının önüne nasıl geçilebileceğini anlattı.
‘Yapılan düzenlemelerin de bazıları başarılı bazıları başarısız oldu’
2022 yılında pek çok düzenleme yapıldığını ifade eden Erdoğdu “Konutların fiyatlarının kontrolsüz bir şekilde artmasına sebep olacak muhtemel engellemeler için birçok düzenleme yapılmış oldu. Kiracılar için kira artışlarına yönelik düzenlemeler de getirildi. Bu iki senelik bir konu. İki senedir Türkiye’de önü alınamaz bir şekilde konut fiyatlarının artışını düzenleyemiyorlar. Bunun başlangıcı hızlı bir şekilde ivme verilmiş olması. Ben pandeminin de çok büyük etkisinin olduğunu düşünüyorum. Kampanyanın da etkisi var. Türkiye’de 2.5-3 senedir konut fiyatlarında reel olarak negatif kayıpların olduğu bir dönem yaşanıyordu. Bunların hepsi üst üste gelince bizim karşımıza çıkan konut fiyatlarında artış oldu. Yapılan düzenlemelerin de bazıları başarılı bazıları başarısız oldu” dedi.
‘Sorunlardan biri konut üretimindeki yavaşlama, bir diğeri ise konutun güvence ve yatırım aracı olarak görülmesi’
“Kira artışlarında da, yapılan anketlerde yüzde 25 kira artışıyla piyasada gerçekleşmesi gereken kira artışının arasında bir yerde olduğunu gördük. Ne yüzde 25 uygulandı ne de yüzde 75, bunların arasında bir yere yerleşti kira artışları” sözleriyle kira artışlarında değinen Erdoğdu “Öbür yandan, konut fiyatlarındaki artışı takip ediyor ve izliyoruz dediler. Bununla ilgili polisiye tedbirler alınmaya çalışıldı. Yapılan pek çok düzenleme var ama eksik olan bir şey var. Türkiye’de konut üretimi sekteye uğratıldı. Neredeyse 2.5 senedir konut üretimi ekside devam ediyor. Bizim demografik olarak konut ihtiyacımız sürekli var. Bunun bir miktarı ikinci el konutlardan yer değiştirme ile sağlanıyor ama artan nüfus, değişen yaşam biçimleri, hane halkının küçülmesi bizi sürekli bir konut ihtiyacına götürüyor. Bu dönem içerisinde üretilemedi. Aslında kaynaktaki önemli sorunlardan bir tanesi bu. Diğer sorunsa insanların emekliliklerinde bir güvence olarak konutu görmeleri. Çünkü sistem, bizler emekli olduğumuzda şu anki yaşantımızda kazandıklarımızı kazanma şansı sunmuyor. Bir diğeri de Türkiye’de insanların yatırım yapabilmesi için çok fazla seçenek yok. Borsa sürekli inip çıkıyor, tecrübe sahibi olmanız gerekiyor. Bu defa herkes yönünü konuta dönmeye başlıyor. Konut sahibi olanlar konut sahibi olmaya devam ediyor” ifadelerini kullandı ve yapılan bir çalışmayı aktardı:
“Son zamanda bir çalışma açıklandı. Bu çalışmaya göre, gelir sahipliğinde en altta olanların yüzde 10’u konutlarını kaybetmiş. Gelirleri yüksek olanların konut sahipliğinde çok fazla bir değişim yok. Ama alt kesimler sürekli fakirleştiği, orta kesim bir alt noktaya gittiği için buradaki konut sahipliğinde azalma var.”
‘Kampanya yalnızca birinci el konutları kapsıyor, herkesin bunu bulabilme şansı yok’
Türkiye’deki konut kampanyalarının ‘ilk kez ev sahibi yapma’ mottosunun doğru olduğundan bahseden Erdoğdu, eksik yönlerini “Ama bu kampanyada birinci el konutlardan bahsediliyor. Herkesin birinci el konut bulabilme şansı yok. Zaten ilan sayılarına baktığımızda 450 bin konutun içerisinde 110 bin civarında sıfır konut var. Bir de bu sıfır konutların kampanya içerisine girip girmeyeceği hakkında bir araştırma yapsak yüzde 30-40’ının giremeyeceğini düşünüyorum. Çünkü bir sürü kuralı var. Konutun içinde yaşanmamış olması, elektrik ve suyun bağlanmamış olması gibi. Bu kuralları devreden çıkarmadığımız zaman 450 bin satılık konut içerisinde belki de 70-80 bin tane konut kalacak. Kampanyanın böyle bir eksiği var. Ama altında yatan şey, konut politikası uygulaması. Bu da ülkenin konut üretiminde hareket etmesini sağlamaya yönelik bir adım. Bunun bir başka tarafı da müteahhitlerin uzun zamandır konut kredilerinde belli bir rakam üzerinden alıcıları kısıtladığını biliyorduk. Türkiye’de konut kredileri azalmaya başladıkça resmi bildirilen gayrimenkul değerleri düşmeye başlıyor. Çünkü arada banka olduğu için resmi değerlere daha çok yaklaşıyor en iyi yaklaştığı dönemde yarıya gelebiliyor. Yani 5 milyon liralık bir daire zaten en iyi ihtimalle 2.5 milyon lira bildirilmiş oluyor tapularda. Müteahhitler yüklenmeleri kısmı yüklenmek istemedikleri için bu defa alıcıları kredi kullanmamaya yöneltiyorlardı, bu vergiyi vermemek için. Bu kampanyadan yararlanabilecek kişi sayısı oldukça daralmış durumda” şeklinde anlattı.
‘Bu çok yönlü bir kampanya, uzun vadede faydalarını görebileceğimiz bir adım’
Ödenecek taksitlerde 5 sene boyunca hazine yardımı söz konusu olacağını söyleyen Erdoğdu “Aslında imkanı olan orta üstünde gelire sahip kişiler için sunmuş olduğu ilk 3 yıldaki destek maddi açıdan iyi. Ama konut bulmakta zorlanılacak. Bu sefer müteahhitler arada oluşacak farkı alıcılardan istiyorlarmış, konutu gerçek değerinde göstermek için” dedi ve Türkiye’deki enflasyonun inşaat sektörü için zorluklarına ve bu bağlamda müteahhitlerin verdiği konut vergilerine değindi:
“Vergide müteahhitleri bir düzeltme sağlansaydı, bunu onlar için değil, vatandaş için sağlamış olacaklardı. Çünkü müteahhit zaten bu işin içerisinde vatandaşa destek olmayacağı için bu denklemin içerisinden zaten kendisini çıkarıyor. Olan vatandaşa oluyor. Şu an herkes birinci el konut arıyor. Karşı karşıya kaldıkları müteahhit ise, onun argümanı belli. Bu anlamda bir işi yaramadı bugün. Ama yarın işe yarayacak mı? Her iki bakan da mesleki, teknik ve maddi açıdan yeterli müteahhitlerin bu kampanyaya girmesi istendi bundan sonraki yıllarda. Ben buradan müteahhitlere belli bir düzenleme getirilecek diye anlıyorum. Yapılması gerekir. Çünkü çok fazla kayıt dışı işlem yapıyorlar. Sigortasız işçi çalıştırıyorlar, 10 milyona mal edilen bir inşaatta kayıtlı gözüken kısım belki de 3 milyon. Türkiye daha fazla kayıt içine girebilirse bu işlemler biraz daha kolay olacak. Ama henüz maalesef bu kadar şeffaf ve kayıt içi değiliz. Bu kampanya biraz da bunu sağlamaya çalışıyor. Bu çok yönlü bir kampanya. Uzun vadede faydalarını görebileceğimiz bir adım. Bu kampanya için Türkiye’de vergi verenler için yapılmaya çalışılan konut edindirme politikası da diyebiliriz.”
‘Gelirlerimiz ile konut fiyatları arasındaki makas çok açıldı, yüzde 25 uzaklaştık’
Erdoğdu “Bizim gelirlerimiz ile konutların fiyatları arasındaki makas çok açıldı. Bu sebeple biz konuta ulaşmakta zorlanıyoruz. Türkiye’nin 5-10 yıl içerisinde uygulamaya koyduğu ve karşılığını aldığı konut politikalarına ihtiyacı var. Şu an ev sahipliği oranı yüzde 58’lere geriledi. Asgari ücrette 14-15-16 senede erişebildiğimiz konutlara şu anda 20 seneyi aşıyor. Biz konuta yüzde 25 uzaklaştık” diye konuştu.
