Bir taraftan gayrimenkul gelirlerinde TL'ye dönme zorunluluğu diğer taraftan lüks konut vergisi yalılarda kiralama ve satın alma taleplerini hızlandırdı. 2014-2020 arasında yapılan yalı satışı sayısına son 1.5 yılda ulaşılırken, bu süreçte birbirinden değerli 20’ye yakın yalı satıldı.
Satışlar Boğaz hattında Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde yoğunluk kazandı. 660 yalının bulunduğu İstanbul Boğaziçi bölgesinde halihazırda 60-62 yalının satışı sürerken, Türkiye genelinde bu sayının 200 olduğu belirtiliyor.
Dünya gazetesinden Leyla İlhan'ın haberine göre ilan sitelerinde yer alan bilgilere bakıldığında yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında yer alan iki köprü arasındaki ana arterde görülüyor. Burada satış fiyatları 45 milyon TL'den başlayıp 450 milyon TL'ye çıkıyor. 10’u Boğaz hattında olmak üzere 65’e yakın yalının da kiralık olduğu pazarda kiralama fiyatları İstanbul Boğazı’nda 35 bin TL ile 400 bin TL arasında.
Yalıların el değiştirme süreleri kısaldı
130 yıldır aynı ailelerin elinde olan yalılara rağmen, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme süresi 60 ila 70 yıl olarak belirtiliyor. Ancak son dönemde bu sürenin 50 yıla düştüğü belirtiliyor.
Satılık ve kiralık yalılara olan talebin geçtiğimiz haziran ayında son 1.5 yılın en yüksek seviyesine ulaştığını aktaran Hepsiemlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, "Hatta o kadar ki 2020 Mart ve Haziran arasındaki süreçte satılık yalılara önceki yılın aynı dönemine göre tam 10 kat fazla talep geldi. 2021 yılı; mayıs ayı itibarıyla yine nisana göre 4 katı bir talep artışı söz konusu" diye konuştu.
'En hızlı satış Adalar'da'
Tandaoğan’ın verdiği bilgilere göre Adalar'da pandemi öncesi ilanlar ortalama 533 gün yayında kalırken, pandemi başından bu yana ortalama 47 gün yayında kaldı. Beşiktaş ilçesindeki yalılarda bu süre 172 gün iken 70 güne düştü, Beykoz'da 257 gün iken 83 güne, Sarıyer'de 175 günden 76 güne, Üsküdar'da 212 günden 48 güne indi. Tandoğan, İstanbul genelinde ise yalı ilanlarının ortalama yayında kalma süresinin 207 günden 69 güne düştüğünü kaydederek, "Dolayısıyla satışlar ciddi anlamda hızlandı" dedi.
'440 milyon TL'ye kadar satılık ilanı var'
Satılık ve kiralık talebinin birbirine çok yakın gittiğini kaydeden Tandoğan, "Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL'den başlıyor ve 440 milyon TL'ye kadar yükseliyor. Tahmin edeceğiniz gibi en pahalı yalılar İstanbul Boğaziçi'nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200'e yakın yalının satışı devam ediyor" dedi. İstanbul'daki yalı dairelerinin satılık fiyatlarının 3 milyon TL'den, yalıların fiyatlarının ise Boğaziçi bölgesinde 10 milyon TL'den başlıyor. “
'Alıcıların neredeyse tamamı yerli'
Yalılara her zaman talep olduğunu belirten Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Sinem Akcan, dolar bazında fiyatların düşmesine bağlı olarak son 2 yılda 20’ye yakın yalının satıldığını belirtti. Satışların hemen hepsinin yerli alıcılar tarafından yapıldığını söyleyen Akcan, İstanbul genelinde 600 yalı olduğunu bunların 60’ının ise hala satılık olduğunu ifade etti.
Akcan ayrıca, boğaz hattındaki yalıların fiyatlarının 7-8 milyon dolardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar çıktığını kaydetti. Özellikle Anadolu Yakası’ndaki yalı satışlarının hızlandığını ifade eden Akcan, bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talebin arttığına işaret etti. Krizlerde yalı alıcısının çok etkilemediğini, her dönem yalının alıcısı olduğunu belirten Akcan, "İnsanlar aradıklarını buldukları an alıyorlar" dedi. Akcan, ihtiyaçtan dolayı neredeyse hiç yalı satışı olmadığını bu alandaki satışların aile yapısının değişmesinden dolayı gerçekleştiğini söyledi.
Yalıların büyük bölümü Boğaziçi’nde
Genel olarak İstanbul'da yalıların büyük bölümü Boğaziçi çevresinde yer alırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece gibi ilçelerde de yalılar yer alıyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz kıyılarında yalılar mevcut.
Temel sebep TL’ye dönüş
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul değerlerinde düşüşlerin olduğunu belirterek, "Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış değerlerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı. Bu çerçevede yalılarda TL bazında değer artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Değer olarak genel itibarıyla yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sınırlı stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişimin yalı alım satımlarını çok etkilediğini gözlemlemiyoruz" yorumunu yaptı
'En değerli yalılar Yeniköy’de'
Ak Danışmanlık Yönetim Kurulu Üyesi Alex Kazancıyan en değerli yalıların Sarıyer Yeniköy bölgesinde bulunduğunu söyledi. Kazancıyan, boğaz hattındaki yalı fiyatlarının ise ortalama 9 milyon dolardan başladığını ifade etti. Kazancıyan, boğazdaki artan satışların Arap alıcılar nedeniyle olmadığını da söyledi.
