TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) verilerine göre, Kasım ayında Türkiye genelinde 117.806 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki aya göre %15 artış gösterirken, bir önceki yılın aynı ayına göre %34 azalma yaşandı. Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde Kasım ayı itibarıyla konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı %185 seviyesindeydi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 13.232 TL, ortalama konut fiyatı ise 1.720.160 TL olarak kaydedildi. İstanbul, konut satışlarında 19.687 konut satışı ve %17 ile en yüksek paya sahip il olarak öne çıktı. En yüksek değer artışına sahip iller ise sırasıyla Antalya, Kocaeli ve İstanbul olarak belirlendi.
Pandemi ve sonrasında yüksek enflasyonun birleşmesiyle inşaat sektöründe maliyetlerin artması ve yeterli yapı stokunun devreye alınamaması, Türkiye'nin çoğu şehrinde bir gayrimenkul sorununu gündeme getirdi. Hükümet farklı tedbirleri devreye almış olsa da kiralık veya satılık ev arayanlar için zorluklar devam ediyor. Türkiye gayrimenkul piyasasıyla ilgili veriler toplayarak raporlar hazırlayan Endeksa’nın Genel Müdürü Görkem Öğüt, Radyo Sputnik’te Hafta Sonu Halleri programımıza konuk oldu.
‘Dünyada düşüş, Türkiye’de çıkış konuşuluyor’
“Dünyada ve Türkiye'de gayrimenkul sektörü çok konuşuluyor, ancak temel bir fark var: Dünyada düşüşü konuşuyorlar, Türkiye'de çıkışı. Dünyadaki düşüş sadece gayrimenkullere yansıyan bir düşüş değil. Aynı zamanda emtialara, hisse senetlerine ve teknoloji şirketlerine de yansıyan bir düşüş. Global teknoloji şirketleri, bu dönemde işçi çıkarımı ve küçülme yoluna gidiyorlar. Buradaki temel fark, yurt dışında faizlerin yükseltirken, paranın bankalara doğru hareket edip, piyasadan çekilmesi ve bu nedenle de düşüş izlenimi başlamasıdır. Türkiye'de ise durum, faizlerin düşürülmesi ve geri kalan her şeyin yükselişi şeklinde seyretmiştir şimdiye kadar.
‘Beklenen normalleşme yakın’
“Özellikle Nisan ayından itibaren, Türkiye'de gayrimenkul sektöründe hiçbir düşüş yaşanmadı. Yatırımcıların paralarını gayrimenkule yönlendirmesi, tabii ki bir stok azlığına yol açtı ve bu azlık, fiyatların yükselmesine neden oldu. Bu yükseliş, beklentinin çok üzerinde bir yükselişti. Normalde, aydan aya beklediğimiz standart yükselişler ya da azalışlar, %2 ila %3 arasında bulunur. En kötü zamanlarda ise %5 kadar çıkabilir. Türkiye'de gayrimenkul, Ekim 2021'de %6,5, sonra Aralık ayında %13 ve Nisan ayında %12 gibi alışık olmadığımız bir yükseliş trendine girdi. Bundan sonra beklediğimiz, normalleşme ve beklenen seviyelerde yükselişlerin tekrar hayata geçmesi ve bu gerçekleşmeye de başladı. Fiyatlar düşmeye başladı. Özellikle fazla fiyatlanmış gayrimenkuller artık alıcı bulamadıklarından dolayı tekrar normal seviyelerine inmeye başlıyorlar.”
‘Düşüş trendi Haziran’a kadar oturacak’
Geçtiğimiz dönemde gördüğümüz aydan aya %10-%15 gibi yükselişler artık görülmeyecek. Son satış oranları bunun ispatı çünkü satış olmayınca fiyatlar düşmeye başlıyor. Bu düşüş özellikle fahiş fiyatlı, balon diye tabir edilen ederinden fazla fiyatlandırılmış gayrimenkuller için geçerli. Genele baktığımızda ise artışta azalış olacağını söylemek doğru olur. Hem kira, hem satışta biraz daha makul seviyeleri göreceğiz. Tabii bu hemen olacak bir şey değil ama düşüş trendinin Haziran ayına kadar oturacağını söylemek yanlış olmaz.”
‘Güney illerinde büyük artış var’
“Muğla, en çok fiyat artışlarının yaşandığı şehir olup, bu dönemde fiyat artışlarının %16-%17’leri buldu. Muğla'da kiralık fiyatları yaz aylarında yükselirken, kış aylarında düşer. Ancak, sezonun bitmesiyle birlikte şu anda neredeyse tek düşüş yaşanılan il olarak, %10 gibi bir düşüş var. Ancak, önümüzdeki aydan sonra tekrar yükselişe geçecek, çünkü insanlar yaz için kiralamaya başlıyorlar.
Beni çeken başka bir il ise Antalya oldu. Antalya, yabancıların çok ilgisini çeken bir şehir. Hatta bir dönem neredeyse dört evden üçü yabancılara satılıyordu. Antalya'da da sezonsal bir durum var. Ancak dört mevsim de yaşanabilen bir şehir. Geçtiğimiz Şubat ayında, Antalya'da kiralık konutlarda %28 varan rekor bir yükseliş yaşandı. Ancak şimdi tekrar %2 düşerek bir normalleşme sürecine girdi. Bu düşüşün birkaç nedeni var. Hem mevsimin sona ermesi, hem de yabancıların fiyatlar nedeniyle gayrimenkule olan ilgisinin azalması. Burada Mersin devreye giriyor. Antalya'da ev bulamayanlar Mersin'den ev almaya başladılar, özellikle yabancılar. Mersin, fiyat açısından ilk 10’a 20'ye giren bir şehrimiz değilken, bu dönemde %200’leri bulan artışlarla en fazla yükselen şehirler arasına girdi.”
‘İstanbul’un çeperlerinde artış sürdü’
“Fiyat değişimleri İstanbul'da da dengeli bir şekilde dağılmadı. Örneğin, eski yerleşim yerleri olan Şişli, Beşiktaş, Kadıköy gibi yerlerde fiyatlar bir anda yükselip sabitlenirken, daha sonraki yükselişin neredeyse tamamı çeper kısımlarda gerçekleşti. Sarıyer, Beykoz, Şile, Eyüp Sultan, Arnavutköy, Esenyurt, Beylikdüzü, Sancaktepe, Tuzla’ya varana kadar fiyatların daha agresif yükseldiğini gördük burada metrekareler ucuzdu bir anda yükseldiler. Fiyat yüksekliğinden dolayı insanlar merkezlerde kiralık yerler bulamadıklarından ve pandemiyle birlikte evde çalışma sistemi de geliştiği için daha uygun fiyatlı dış bölgeleri tercih etmeye başladılar.”
‘En düşük fiyatlar Doğu illerinde’
Kiralık evlerdeki değişikliklere baktığımızda, beklenmedik illerde artışlar gibi Mersin örneği gibi görüyoruz. Bu illerden ikincisi Karabük, üçüncüsü Aksaray, dördüncüsü Bartın, beşincisi Niğde, altıncısı Denizli. Bu illerde, kiraların bu kadar artmasını, insanların kendi memleketlerine dönmeleri olarak yorumlamak mümkün. Küçük Anadolu kentlerinde, oransal olarak fiyatların, büyük şehirlere göre daha çok yükseldiğini görüyoruz. Aynı durum, İstanbul içindeki ilçeler için de geçerli. Kiralıklarda, en pahalı birinci şehir Antalya, ikinci Muğla, üçüncü İstanbul, dördüncü İzmir. En ucuz yerler ise, Elazığ, Şırnak, Van gibi şehirler.
‘Evini satmak isteyenler harekete geçmeli’
Evlerini satmak isteyenler, bir an önce harekete geçmeli. Çünkü fiyatların Nisan, Mayıs aylarında beklenen kadar çıkması, pek mümkün görünmüyor. Bu şartlarda, ikiye ya da üçe katlayarak satma fikri, artık hakim değil. Değerinden fazla fiyatlandırılan gayrimenkullerde, düşüş beklentisi, yanlış olmaz. Gayrimenkul piyasasında, bir alıcı piyasası ve bir satıcı piyasası vardır. Geçmiş dönemde, satıcı piyasası geçerliydi, ne fiyata fiyatlarlarsa satıyorlardı. Artık alıcı piyasasında, alacak olan insanların parasının kıymetli olduğu bir dönemdeyiz. Bu durum da fiyatların aşağı çekilmesine yol açacak. Fiyatlarda düşüş olacak ama çok dramatik bir düşüş olacağını söylemek mümkün değil. Çünkü enflasyonun olduğu bir yerde, fiyatların çok düşmesini beklemek doğru olmaz ama o çılgın yükselişlerin olduğu dönem geride kaldı.