2021’e göre yüzde 84.2’lik bir artış gösteren emlak piyasası, başta büyük şehirler olmak üzere neredeyse Türkiye’nin tamamının gündem konusu olmaya devam ediyor.
Siyasileri de harekete geçiren konu, 24 Mayıs’ta gerçekleştirilen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, Hazine Bakan Yardımcısı Yunus Elitaş ile Ticaret Bakanlığı’ndan bürokratlarının katıldığı ‘fahiş kira toplantısında’ konuşuldu. Buna göre kiracıların, anormal kiraları, oluşturulacak yeni şikayet hattına bildirmesi, ev sahiplerinin beyanname verip vermediğinin takip edilmesi ve ev sahiplerinin kira artışında yasal sınırlar içinde kalmalarının sağlaması kararlaştırıldı.
Daha önce de Mayıs ayının başında, Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın, emlak krizini çözüleceğinin altını çizdiği ‘Konut Finansmanı Projesi’ açıklandı. ‘Çok uygun kredi imkanlarıyla’ konuta erişimin artırılması hedeflenen proje, aylık yaklaşık 30 bin lira gibi bir ödeme içermesi nedeniyle de eleştirildi.
1954 yılında yaşanan emlak krizi: 16 yıl öncesinin kira bedelleri esas alındı
Türkiye’nin gündemini meşgul eden emlak krizinin bir benzeri de 1954 senesinde yaşandı. Sorunun çözülmesi için 1 sene boyunca müzakereler yürütülerek, 19 Mayıs 1955’te TBMM’de kabul edilen yasaya göre mevcut dönemden 16 yıl öncesinin kira bedelleri esas alındı. Ayrıca, konutların o yılki normal alım satım değeri üzerinden işlem yapılmasının belediyeler tarafından denetlenmesine de karar verilmişti.
Emlak sorunu için sunulan çözümleri ve dünyadaki örneklerini Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, kiracıların sahip olduğu hakları ve dikkat edilmesi gerekenleri Avukat Hatice Kavut, bir kiracı olarak da ev sahibi ile yaşadıklarını tiyatro öğrencisi Şahin Sputnik’e anlattı.
‘Gelişmiş ekonomilerde yapılmış ve yapılmakta olan bir uygulamayı Türkiye, kira artışları sebebiyle yavaş yavaş getiriyor’
Yeni kira fiyatlandırma sistemiyle ilgili değerlendirmede bulunan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, bunun, kiracı-mal sahibi ilişkilerinin yasal düzene oturtulması açısından da ileriye dönük olarak ele alınmış iyi bir uygulama olduğunu belirterek, “Piyasanın biraz daha kontrol altına alınması için adım atılıyor, burada tabii bunun birkaç ayağı var. Bunlardan bir tanesi kira gelirlerinden ödenecek vergiler. Mal sahipleri ile kiracılar arasında kontrat olmaması, bazen kiracılar tarafından bazen de kiralayanlar tarafından tercih edilebiliyordu. Ama şimdi bu ortaya konmuş olan çözümde anlaşılıyor ki kira kontratının beyanı gerekecek. Eğer mal sahibi daha yüksek bir kira artışını talep ediyorsa, devletin bu işe aracılık etmesi için ortaya bir kira sözleşmesinin konması gerekecek. Bu haliyle kiracının korunması hedeflenirken öbür taraftan da hazinenin kaybetmiş olduğu ya da potansiyel olarak da ileriye dönük kaybedebileceği düşünülen kira gelirleri üzerinden alınacak herhangi bir verginin de tahsilatı hedeflenecek. Bu anlaşmazlıkları çözmek açısından da kira kontratının yapılmıyor olması, mal sahipleri ile kiracılar arasında çok problem yaratan bir sorunu ortadan kaldırılmaya çalışmış olacak. Gelişmiş ekonomilerde yapılmış ve yapılmakta olan bir uygulamayı Türkiye, kira artışları sebebiyle yavaş yavaş getiriyor gibi gözüküyor. Yani başka bir sorunla başka bir sorunu aynı anda çözmeye yönelik önemli bir ilk adım gibi gözüküyor” dedi.
‘Mal sahibi-kiracı ilişkilerinde daha fazla bilgiye sahip olursak bu tarzdaki düzenlemelerde çok daha efektif sonuçlara ulaşabiliriz’
1954’te yaşanan kira krizine de değinen Erdoğdu, dönemin 20 yıllık enflasyon rakamlarıyla değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti:
“O dönem yapılmış olan düzenleme bizim aslında ilk defa belkide Cumhuriyet tarihinde enflasyon şokuyla karşı karşıya kalmamızdan sebeple olabilir. Ancak bizim ondan sonraki dönemlerimizde özellikle 1975’ten sonra Türkiye sürekli çok yüksek enflasyonlu bir dönemi yaşadı. Ta ki 2002’deki kurulan son hükümetimize ve 2003’ten itibaren enflasyonsuz bir süreç yaşayınca kadar. 2020’den itibaren pandemi ile beraber özellikle 2021’in sonundan 2022’nin şu an yaşadığımız aylarına doğru çok hızlı bir şekilde tırmanışa geçti. Şu an yaşadığımız TÜFE’'deki oran zaten TÜİK tarafından açıklanan yüzde 60’ların üzerinde. Şimdi bu ani artışı yaşama açısından 1939-1942 dönemini yansıtıyor mu? Dersek, evet yansıtıyor tabi biz ondan sonraki süreci şuan görmedik. Bugün sahip olduğumuz bilgi teknolojileri elimizdeki envanterler, bizlerin bu tarzdaki çalışmalarda çok daha hızlı sonuçlara ulaşabilmemizi sağlayabilir. Böyle dönemler bunu bize bir kez daha gösteriyor ki, aslında Türkiye'de gayrimenkul alanında her şeyin kayıt içinde olması, piyasanın çok daha iyi yönetileceği anlamına geliyor. Kamu buna göre çok daha iyi düzenlemeler yapabilir diye düşünüyorum. Kısaca şunu söyleyebiliriz; kamu aslında mal sahibi ve kiracı ilişkilerinde daha fazla bilgiye sahip olursa bu tarzdaki düzenlemelerde çok daha efektif sonuçlara ulaşabilir diye düşünüyorum.”
‘Ev sahipleri ‘tahliye’ gibi yasal olmayan maddeleri kontrata koyabiliyor, bunların olmaması için bu anlaşmaların tek tipleştirilmesi gerek’
Kira kontratlarının kamunun gözetiminde ya da noter kontrolünde yapılacak olmasının çok önemli olduğuna değinen Erdoğdu, şunları söyledi:
“Bazen mal sahipleri tarafından kira kontratlarına kanunen kabul edilmeyen maddelerin eklendiğini biliyoruz. Şimdi bunlar kanun karşısında, tarafların kendi haklarını aradıkları zaman hukuki olarak asla kabul edilmeyecek durumlar. Mesela tahliye koşulları, ‘Şu durumlar olursa ben mal sahibi olarak kiracıyı tahliye edebilirim’ diye maddeler konulabiliyor. Aslında bunlar bir dava açıldığı zaman da kabul edilmeyecek maddeler. Bu tek tip bir kira kontratı şeklinde standart hale getirilirse, temel koşulları değiştirilemeyen maddeler halini alırsa herkes için iyi olur. Ayrıca tarafların notere giderek gerçekten mal sahibi olduğunu ispatlaması, gerçek kira bedellerinin anlaşmaya yazılması ve kontrat koşullarının kanuna aykırı olmayan şekliyle tek tip bir kontrat şekline getirilmesi önemli. Tabii farklılaşan şeyler olacaktır ama böylelikle mal sahibi de kontratın maddeleri içerisine kendi istediği şeyleri eklememiş olacak.”
‘Kiralık sayısında sürekli bir azalma var, bu da bugün yaşadığımız barınma sorununu başka bir aşamaya taşıyor’
Kiracıların mevcut durumda mal sahipleri ile baş başa bırakıldığını belirten Erdoğdu, işin bir de mal sahibi kısmında bakılması gerektiğine dikkat çekerek, “Mal sahiplerinin zorlandığı şey de, açıklanmış olan yıllık yüzde 70 enflasyonu konuşurken kirada yüzde 35 artışı konuşuyor olmak. Bu da mal sahibinin aslında bir kaybı olarak ortaya çıkıyor. Yapılacak düzenlemelerle hem mal sahibinin korunması hem de kiracının korunması gerek. Aksi halde şu anda olduğu gibi konut yatırımcılarının kiraya gayrimenkul sunmasını azaltacaktır. Bununla uğraşmak istemeyen insanlar olabilir. Zaten ilanları takip ettiğimiz zaman görüyoruz. Kiralık sayısında sürekli bir azalma var. Bu, kiracıların gayrimenkul bulması daha da zorlaştıracak. Kiracıların ihtiyacını karşılayacak kadar konutun da piyasaya sunulabiliyor olması lazım. Aksi takdirde bu durum hem yüksek kiralı gayrimenkullerin piyasada olmasını sağlayacak hem de miktar olarak çok az gayrimenkul kalacak. Bu da bugün yaşadığımız barınma sorununu başka bir aşamaya taşıyor. Onun için aslında mal sahibi tarafını da aynı oranda destekleyerek tam ortada durmak gerektiğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.
‘Türkiye’de profesyonel gayrimenkul yatırımı olmadığı için kötü gayrimenkullerin, kiraya verildiğini ve bunlara muhtaç kalındığını görüyoruz’
Türkiye'de profesyonel gayrimenkul yatırımı yapan ve profesyonel şekilde kira geliri elde etmeye çalışan kurumların olmadığını dile getiren Erdoğdu, “Burada hep bireyler gayrimenkulleri alıyor ve bireyler kiraya veriyor. Ama Berlin örneği var, orada 3 milyona yakın bir kiralık konut vardı bu kiralık konutların yüzde 60-70 oranında kurumlar tarafından elde tutulduğu görülüyordu. Türkiye'de bu tarz da tüzel kişiler yok. Bu nedenle kiralık ilanlara baktığımız zamanda yaşadığımız sorunlardan bir tanesi çok kötü gayrimenkullerin, insanların yaşayamayacak durumda olduğu gayrimenkullerin, kiraya verildiğini ve insanların bunlara muhtaç olduğunu görüyoruz. Ama karşımızda kurumlar olsa ve bu işi profesyonel olarak yapılıyor olsa belki de bunları daha fazla talep edeceğiz” dedi.
‘Kiracının aleyhine sözleşmede bir hüküm yer alamaz, ev sahibi istese de bu durumu kendine yontamaz’
Türkiye’deki ‘ekonomik buhran sebebiyle’ hem kiracıların hem de mal sahiplerinin mağdur olduğunu ifade eden Avukat Hatice Kavut, “Her iki tarafın da kendine göre haklı itirazları ve istekleri var. Fakat biz kira sözleşmesini kiracı bazında değerlendirecek olursak; kira sözleşmesi her ne kadar özel borç ilişkisi doğuran bir sözleşme niteliğinde olsa da kiracının sosyal açıdan daha zayıf olduğunu biliyoruz. Bu sebepledir ki Türk Borçlar Kanununun, kira ilişkisinde güçlü olan ev sahibinin irade özerkliğini sınırlayıcı maddeler içerdiğini görüyoruz. Mesela ev sahibi ‘esaslı bir tadilata girişmem gerekiyor’ diyerek kira sözleşmesini sona erdirmek isteyebiliyor ama ev sahibin anladığı tadilat ile kanun koyucunun kast ettiği tadilatın çoğu zaman örtüşmediğini görüyoruz. ‘Tadilat’ ile kanun koyucu, evin yeniden inşasının gerekmesi veya imar amacıyla esaslı bir onarıma gidilmesinin mutlaka gerekli olduğu durumları işaret ediyor. Hatta buna ek başkaca esaslı birtakım şartlar da arıyor. Sen kira sözleşmeni yapmışsın, ev sahibin sana ikinci yılında diyor ki ‘ben salonu değiştireceğim, yerlerde tadilat yapacağım, o yüzden sözleşmeyi feshedeceğim’ ama böyle bir hakkı yok. Çünkü hukuk hiçbir zaman, hiçbir sözleşmede, serbestlik de olsa kötü niyeti korumaz ve tarafların menfaatini gözetir. Nihayetinde Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesi gibi özel borç ilişkilerinin düzenleme alanı bulduğu ve bu sebeple irade özerkliğinin esas olduğu bir kanun olmasına rağmen kanun koyucu zayıf olanı koruma amacıyla hareket etmiştir. Bu sebeple de zaten kiracının aleyhine sözleşmede bir hüküm yer alamaz. Yani kiraya veren istese de bu ilişkiyi nalıncı keseri gibi kendine yontamaz” şeklinde konuştu.
‘Kiracı absürt bir durumun içinde değilse, ev sahibinin de tahliye gibi bir girişimde bulunması mümkün değil’
Kiracının kanunda korunan taraf olduğunu hatırlatan Kavut, sözlerine şu şekilde devam etti:
“Ev sahibi yalnızca kira süresinin dolduğundan bahisle kiracıyı evden tahliye edemez. Kira süresinin bitiminde kira ilişkisini sonlandırmak hakkı kanun tarafından yalnızca kiracıya verilmiştir. Bununla birlikte kanunda açıkça ve sınırlı sayıda belirtilmiş durumlarda kiracının tahliyesi istenebilir. Mesela kira sözleşmesinde kararlaştırılan maddelere ilişkin aykırı davranışlarda bulunan kiracının pekâlâ tahliyesi istenebilir. Örneğin, eğer konut olarak kiralanan bir yer varsa ama kiracı orayı disko olarak kullanıyorsa o zaman sözleşmeye aykırı hareket etmiş olur. Kiracı bu kadar absürt bir durumun içinde değilse, ev sahibinin de tahliye gibi bir girişimde bulunması mümkün değil. Hatta yinelemek gerekirse bu hak sadece kiracıya verilmiş vaziyette. Memleketimizde kurnazlık hat safhada olsa da hukuk kötü niyeti korumaz. Bir vatandaş gözüyle bakıldığında somut olayda art niyet varsa, örneğin halihazırda ortada bir kira sözleşmesi varken ev sahibi ekonomik kaygılarla kiracıyı çıkaramaz. Düzenli kira ödeyen kiracı evden çıkarılamaz, TÜFE oranından fazla kira artışı yapılamaz, yapmaya çalışsan da bir geçerliliği olmaz. Bunların kiracıya herhangi bir yaptırımı da olmaz. Evde ‘tadilat’ gereksinimi varsa, ev sahibinin bu sebebe dayanarak tahliye isteminde bulunabilmesi bile ancak ve ancak dava yoluyla, kiracıya dava açmak suretiyle mahkeme kanalıyla mümkündür. Hakim de davada bilirkişi incelemesi yaptırır. Eğer gerçekten gerek görülürse tahliye yoluna gidilir. Ev sahiplerinin bunu ancak dava yoluyla talep edebilmesinde de yine kiracıyı gözeten ve koruyan bir hüküm görüyoruz.”
Ev sahibi, kiracının haksız tahliyesini isterse neler yapılmalı?
Kiracının haksız bir şekilde evden çıkarılmaya zorlanması karşısında neler yapabileceğini anlatan Kavut, “Kiralayan tarafın kanun nazarında zayıf taraf olduğunu asla unutmamak gerek. Bu nedenle kiracının böyle bir durumda bir şey yapmasına gerek yok. Kiracı bir dava açıp da maddi bir külfet ve psikolojik bir yıpranma içine girmek zorunda değil. Bu nedenle kanunlar kiracıya böyle bir sorumluluk yüklemez. Ev sahibinin de sınırlı sebeplere dayanarak tahliye talebinde bulunabildiği hallerde dahi bu sebeplerin gündeme gelmesi için çok ağır şartların varlığı aranır. Kanun kiracıyı o kadar çok düşünüyor ki uyuşmazlık mahkemeye taşındığında, mahkeme bunların hepsini araştırıyor. O nedenle bunları düşünmesi gereken kişi kiracı değil. Davayı açmak zorunda olan da kiraya veren taraf. Kiracının yapması gereken tek şey sözleşmeye bağlı kalmak. Burada kiracıya düşen en önemli edim de kirayı düzenli ödemek. Kiralanan yerin olağan kullanımının dışına çıkılmaması, eve zarar verilmemesi, genel bakım ve onarımının yaptırılması gerek, bunlar dışında kiracının başka bir yükümlülüğü yok" dedi.
‘Evi yüksek fiyata yeniden kiraya vermek amacıyla mevcut kiracıyı tahliye etmek isteyenlerin açacağı davalarda kazanma oranı çok düşük’
Kiracıyı evden tahliye edip de yeniden kiraya vererek daha yüksek meblağlar kazanma amacı taşıyan ev sahipleri hakkında konuşan Kavut, "Son dönemlerde sıklıkla karşılaşıyoruz ama ev sahibinin salt daha fazla para kazanmak gibi bir kaygıyla kiracısını tahliye etmeye çalıştığı bir davada haklılığını ispat etmesi çok zor. Bu nedenle bir dava açsa bile hem kazanma oranı çok düşük hem de davanın neticelenmesi çok uzun bir zaman alacaktır. Çeşitli başka sebeplerle bunu yapmaya çalışanlarla da karşılaşıyoruz. Mesela daha önce bir ev sahibi gelip yapılan kira sözleşmesinde ve apartman yönetim planında bu hususta bir madde yer almamasına rağmen ‘evde köpek bakan kiracımın tahliyesini istiyorum’ demişti. Özel şartlar kısmında buna dair bir ibare yoksa, zararlı bir niteliği olmayan ve rahatsızlık da vermeyen bir hayvanın sadece varlığı sebebiyle; kiracısının tahliye edilmesini istemişti. Oysa bu durumlarda yönetimce sonradan alınan karar, köpek sahiplerini bağlayıcı bir karar değildir. Kira sözleşmesinde önceden böyle bir madde geçmediği için evde evcil hayvan beslenmesi tahliye sebebi olmaz. Ev sahibi de kiracıyı bu örnekte olduğu gibi zorlayamaz” şeklinde konuştu.
‘Kiralayanın iradesi hiçe sayılarak imzalatılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yok’
Kiracıya bazı ev sahipleri tarafından dayatılan tahliye taahhütnamesi ile ilgili değerlendirmelerde bulunan Kavut, “Kolaylıkla kiracıyı evden çıkarabilmek amacıyla böyle bir taahhütname imzalatmaya çalışıyorlar. Fakat kiralayanın iradesi hiçe sayılarak imzalatılan bu taahhütnamenin geçerliliği yoktur. Hangi durumlarda geçerli olduğu da çok açık. Eğer ki kiracı ev sahibine kendi gönül rızasıyla eve yerleştikten sonra tahliye taahhüdü verirse, ev sahibi de icra dairelerinde işlem başlatıp tahliye taahhüdünün kendisine sağlayacağı kolaylıktan faydalanabilir” ifadelerini kullandı.
‘Öğrencileri evlerinden çıkartmanın, bezdirmenin derdindeler’
Kira sözleşmesinin fiyatlar artmadığı dönemde yapıldığını vurgulayan Tiyatro öğrencisi Şahin, “Diğer evlere göre uygun ve bu bize ev sahibinin çıkardığı bir sıkıntı olarak geri dönüyor. Mesela benim doğalgaz peteğim düştü ve boru patladı. Bunu ben kendim yaptırdım ve kirasını da ona göre düştüm. Fakat ev sahibi arayıp bu kabul etmedi. Yani artık kimse kimseye yardımcı olmanın derdinde değil, tam tersine öğrencileri evlerinden çıkartmanın, bezdirmenin derdindeler. Benim öğrenci olarak yaşadığım en büyük sorun ev sahibi sorunu oldu” dedi.
‘Ev sahiplerinin uçuk fiyatları bir öğrenci için çok zor, yapabileceğim tek şey bir işe girip çalışmak’
Öğrenci olmanın verdiği maddi zorluklar olduğunu belirten Şahin, şunları ifade etti:
“Bu ev sahibi sorunu beni manevi olarak da etkiledi. Gün içerisinde evde sorun yaşanınca psikolojik olarak etkileniyorum, bu benim için eve çıkıp tecrübe ettiğim en büyük problem. Özetle ev sahiplerinin uçuk fiyatları bir öğrenci için çok zor diyebiliriz. Öğrencilerin barınma sorunu nedeniyle parklarda kaldıklarını gördüm ve okudum. Ben bu evden çıkarsam ne yapacağım bilmiyorum. Yapabileceğim tek şey bir işe girip çalışmak. O parayı da zar zor çıkabilirim diye düşünüyorum. Yoğun bir şekilde çalışmak zorunda kalacağım. Tiyatro okuyorum, bazı insanlar başka bölümler okuyor, herkesin tamamen çalışmaya zamanı olmayabiliyor. Dersleri zaten yeteri kadar yoğun.”