Maliye sürekli zarar eden şirketin kapısını çalacak: Yeni vergi düzenlemeleri yolda

Mevcut düzenlemeye göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirleri, izleyen yılın Mart ayı içerisinde verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan ediliyor. Elde edilen konut kira gelirlerinin belli bir tutarı (2024 yılı için 33 bin TL’si) ise gelir vergisinden istisna bulunuyor. Yani, 2024 yılında elde edilen konut kira gelirleri 33 bin TL’yi aşmıyorsa beyan edilmiyor, aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor. Kira gelirlerinin beyanı halinde ise, söz konusu tutar kira gelirlerinden düşülerek vergilendirilmiyor. Bu istisna ile, konut sahipliği ve yatırımcılığının desteklenmesi ve kira gelirlerinin belli bir kısmından vergi alınmaması amaçlanıyor. Ancak, yazılı ve görsel medyada, bu istisnanın kaldırılacağı şeklinde haberler yer aldı. Bu istisnanın kaldırılması son derece yanlış olur, birden fazla evden kira geliri elde edenle tek bir evden aldığı kira geliriyle geçimini sağlayan insanlar aynı tutulur ve her ikisi de aynı vergilendirilir. Ayrıca, istisna gelire isabet eden ve ödenen gelir vergisi tutarı, konut sahipleri tarafından kiralara yansıtılır, bu da kira tutarlarının artmasına neden olur. Oldukça geniş kapsamlı ve çok sayıda vatandaşı ilgilendiren önemli bir düzenleme.

Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Ancak, gayrimenkullerin 5 yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç ise, tutarı ne olursa olsun gelir vergisine tabi tutulmuyor. Yine, yazılı ve görsel medyada yer alan haberlerde, bu düzenlemenin yürürlükten kaldırılacağı belirtiliyor. Bu düzenlemenin yasalaşması halinde, anılan düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iktisap edilecek taşınmazların satışında 5 yıllık süre yürürlükten kaldırılmış olacak, 5 yıl 10 yıl geçtikten sonra da satılsa, söz konusu satıştan elde edilecek kazançlar % 15 - 40 aralığında gelir vergisine tabi olacak. Ancak burada önemli bir konu var. Yapılacak yeni düzenleme, yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkulleri etkileyecek mi? Yeni düzenleme bunlar içinde uygulanacak mı? Yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması, bu gayrimenkullerin 5 yıl içinde satılması halinde satıştan elde edilecek kazancın gelir vergisine tabi olması, 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde ise vergilendirilmemesi gerekiyor. Benzer bir düzenleme, 2023 yılında yürürlükten kaldırılan yatırım amaçlı 2 yıl aktifte bulundurulduktan sonra satılan gayrimenkullerle ilgili kurumlar vergisi ve KDV istisnaları için yapılmıştı. Aksi durumda, yapılacak yeni düzenlemenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ihtimali oldukça yüksek! Öte yandan, yapılacak bu düzenleme ile, arsa ve arazilerin imar rantlarının vergilendirilmesi amaçlanıyor. Yeni düzenleme ile birlikte, Maliye’nin bu satışlardan ciddi tutarda gelir vergisi tahsil etmesi bekleniyor. Aslında bu konuda çok geç kalındığı bile ifade edilebilir. Yalnız burada gözden kaçırılmaması gereken önemli bir nokta var: Söz konusu rantların vergilendirilmesi halinde, arsa sahiplerinin bunu müteahhitlere, müteahhitlerin ise konut ve ofis fiyatlarına yansıtması söz konusu olabilecek. Bu da, fiyatların artmasına neden olacak, enflasyonist bir sonuç doğuracak.

Gayrimenkullerin özellikle ikinci el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına neden oluyor. Bu herkesin bildiği halde herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun. Bu sorunun artık çözüme kavuşturulması gerekiyor. Çünkü, bu uygulama, hazinenin ciddi boyutlarda vergi kaybına ve sektörde de ciddi haksız rekabete neden oluyor. Gayrimenkul sektörü 2018’den bu yana bu sorunun çözümü için tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesi, gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da yararlanılarak devlet tarafından belirlenmesi, tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmaması önerisinde bulunuyor. Torba Yasa Teklifi ile, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve bu tutarlar üzerinden tapu harcı alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi ile ilgili düzenleme yapılması öngörülüyor. Gayrimenkul sektörü açısından son derece önemli gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek bir düzenleme. Ancak, her satış için ekspertiz raporu aranılması halinde, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Bu da, satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabilir. Bu konunun iyi bir şekilde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde fayda var.

Yazılı ve görsel medyada, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlara farklı tapu harcı ve emlak vergisi oranları uygulanmasına ilişkin düzenleme yapılacağına ilişkin haberler yer aldı. Örneğin, ikinci ve sonraki konutlar için 2-3 kat emlak vergisi ve 2 kat tapu harcı alınması gibi. Açıkçası, birden fazla arsa, konut, ofis, işyeri vb. taşınmazı olanlardan, sahip oldukları birden sonraki taşınmazları için 2-3 kat emlak vergisi alınması şeklinde bir düzenleme yapılacağını sanmıyorum. Bunu uygulamak son derece zor ve imkansız. Hangi taşınmaz birinci taşınmaz sayılacak ya da hangi ildeki taşınmaz bu kapsamda olmayacak gibi. Ayrıca, ödenecek emlak vergisi ve tapu harcı tutarlarının, özellikle konut ve iş yeri sahipleri tarafından kiralara yansıtılması, bunun da enflasyonist bir etkisi olacak. Bize göre, en fazla taşınmaz satışında gerçek bedele geçişle beraber, emlak vergisi ve tapu harcının katmerli değil de, taşınmazların gerçek bedelleri üzerinden alınması şeklinde bir düzenleme yapılabilir. En mantıklı olanı da bu. Yalnız burada, gerçek satış bedeli üzerinden ödenecek emlak vergisi tutarlarının ciddi boyutta artacağı göz ardı edilmemeli.

"Yalnız burada gözden kaçırılmaması gereken önemli bir nokta var. İki farklı asgari kurumlar vergisi getiriliyor: Birincisi, Küresel Asgari Kurumlar Vergisi, ikincisi ise Asgari Kurumlar Vergisi.
Küresel asgari kurumlar vergisi, OECD ve G-20 ülkeleriyle beraber Türkiye dahil yaklaşık 140 ülkede uygulanacak. Türkiye Temmuz ayı öncesinde yasalaştıracağını taahhüt etmiş olup, oranı diğer tüm ülkelere paralel yüzde 15 olacak. Bu, bir nevi zorunluluk. Küresel asgari kurumlar vergisi ile, vergi rekabetini ortadan kaldırmak ve çok uluslu şirketlerin cazip vergi oranları sunan ülkelerde genel merkezler kurarak vergiden kaçınmalarını zorlaştırmak amaçlanıyor. Yıllık 750 milyon Euro üzerinde geliri olan çok uluslu işletmelere asgari yüzde 15 küresel asgari kurumlar vergisi uygulanacak. Bu uygulama ile dünya genelinde 150 milyar dolar tutarında bir ek vergi geliri sağlanması öngörülüyor. Türkiye’nin küresel asgari kurumlar vergisi uygulamasından sağlayacağı ek gelirin ise yaklaşık 10 milyar dolar civarında olması bekleniyor. Türkiye'de faaliyette bulunan uluslararası sermayeli şirket sayısı yaklaşık 80 bin civarında! Bunlardan ana işletmesi yurt dışında olan 2 bin 134 işletme bulunuyor. Ülkemize yatırım yapan çok uluslu şirketlerin sadece yüzde 2,5 gibi bir kısmı 750 milyon Euro eşiğini aşıyor. Asgari kurumlar vergisi ise, Türkiye’de faaliyette bulunan ve kurumlar vergisine tabi olan şirketlere yönelik. Asgari kurumlar vergisi, şirketler zarar beyan etse bile asgari düzeyde vergilendirme esasına dayanıyor. Ancak, oldukça zor ve karmaşık bir vergilendirme şekli. Yeni bir şey değil, Türkiye’de daha önce 1992 – 1999 yılları arasında uygulandı. Peki, şimdi böyle bir vergi güvenlik önlemine neden ihtiyaç duyuldu? Şöyle; Maliye’nin, şirketlerin 2023 hesap dönemi kurumlar vergisi beyanlarını incelediği, cirolar ve brüt karlılık oranları ciddi tutarlarda arttığı halde, cironun yüzde 1’ini bile bulmayan kurumlar vergisi ödendiğini, bunun da elde edilen kazanca göre oldukça düşük kaldığını tespit ettiği, bunu önlemek için de bir güvenlik müessesesine ihtiyaç duyduğu ifade ediliyor. Olayın diğer bir yanı da, Maliye’nin istisna ve indirimlerden bir nebze de olsa vergi almak istemesi. Bazı uzmanlar asgari kurumlar vergisi oranını yüzde 15 olarak açıkladılar. Ancak, yaptığımız hesaplamalara göre, efektif vergi yükü dikkate alındığında, asgari kurumlar vergisinin oranı en fazla yüzde 10 olabilir. Hep beraber bekleyip göreceğiz. Getirilmesi muhtemel asgari kurumlar vergisinin hesabında iştirak kazançları sadece safi kurum kazancından düşülebiliyor, kalan tutar üzerinden belirlenen oranda (bize göre yüzde 10) asgari kurumlar vergisi hesaplanıyor, şirketlerin ödeyecekleri kurumlar vergisi, bu tutarın altında olamıyor. Ayrıca, asgari kurumlar vergisinde geçmiş yıl zararları da mutlaka dikkate alınmalı.

"Yazılı ve görsel medyada dün yer alan bir haberde; doktor, diş hekimi, avukat, mimar vb. serbest meslek gruplarına yönelik peşin vergi getirileceği, önce verginin peşin alınacağı ve yıl sonunda mahsuplaşma yapılacağı, bunların kazancı ile ödedikleri vergiler arasında ciddi uyumsuzluklar olduğunun tespit edildiği belirtiliyor. Hemen belirtelim, şirketlerin yanı sıra gelir vergisi mükelleflerinin 2023 yılı gelir vergisi beyanları da Maliye tarafından çeşitli yönlerden analize tabi tutuldu, bunların beyan ettikleri kazançları ile yaşam standartları arasında ciddi uyumsuzluklar tespit edildi. Dolayısıyla, peşin vergi değil de, şirketlere getirilen asgari kurumlar vergisine benzer şekilde bilanço ve işletme hesabı esasına göre defter tutan işletmeler ile serbest meslek kazancı elde eden gerçek kişiler için “asgari gelir vergisi“ getirilmesi söz konusu olabilir. Ki, geldiğimiz nokta ve analiz sonuçlarına göre bu kaçınılmaz bir sonuç. Basında yer aldığı şekilde peşin bir verginin getirilmesi vergi tekniği bakımından imkansız. Çünkü, şu an zaten geçici vergi dediğimiz peşin bir vergi var, ikinci bir peşin vergi getirilemez. KDV Kanunu’nda diğer Vergi Kanunlarına göre daha fazla istisna düzenlemesi bulunuyor. Bu da, KDV’nin etkinliği ve uygulamasını olumsuz yönde etkiliyor. Yeni Torba Yasa Teklifi’nde, KDV Kanunu’nda yer alan istisnaların en az yarısının yürürlükten kaldırılması ile ilgili düzenlemelerin yer alması bekleniyor."